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辽宁大连:法院判决遭遇执行难 不动产违法确权根源何在?

Release date :2021-02-25 15:02:42


  消费日报网讯(记者 孟祥山)在辽宁省大连市,一个公司买来商务大厦地下一层产权,却因“建筑物区分所有权”而被动卷入了无止境的纠纷。经过四次被列为“第三人”的诉讼,职能部门将房产证作废后再发《不予登记告知书》。法院判决难以执行到位的别样理解——是自我保护还是推卸责任?

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  6月16日,大连龙圆贸易有限公司副总经理马美华一见到记者就感慨地说:“为了充分保障公司的合法权益,捋清法律责任、义务关系,我们多次到北京寻找国内知名法学家针对此事件进行论证。我现在也快成半个法律人了!”

  同时,马美华还向记者爆料:“论证的结果很令人意外,如果当初开发商依法申请初始登记,职能部门依职权现场确认,这场旷日持久(近7年)且目前无结果的产权纠纷可自然避免。”

  据了解:大连龙圆贸易有限公司(以下简称“龙圆公司”)于2013年出资购买了大连保税区华青房地产开发有限公司(现更名:大连保税区华菁贸易有限公司,以下简称“华菁公司”)开发建设的国际商务大厦地下一层房屋,建筑面积 3079. 53 平方米, 后经审核,大连保税区房屋登记交易中心向龙圆公司颁发了房屋所有权证(大房权证保税区字第2013001312 号)。

  2014 年11月,国际商务大厦业主委员会(以 下简称大厦业委会)以龙圆公司购买事涉房屋面积中包含全体业主共有部分为由对华菁公司提起民事诉讼,要求返还业主共有部分建筑面积及设施。2017年1月4日,大连市中院终审判决:认定事涉房屋中的空调机房、空调和消防机房、集水井、相关设备控制箱部位、电梯前室、楼梯间对应的面积归全体业主共有。

  2017 年5月24日,大厦业委会提起行政诉讼,诉请判令大连保税区规划和土地房屋局依法撤销事涉房屋产权证。2018年7月6日,法院判决“ 一、撤销被告大连保税区规划和土地房屋局大房权证保税区字第2013001312号房屋权属转移登记。二、被告大连保税区规划和土地房屋局于本判决发生法律效力之日起30 个工作日内对第三人大连龙圆贸易有限公司和大连保税区华青房地产开发有限公司共同提出的房地产权属转移登记重新作出行政行为”。涉案双方均提起上诉。2019 年1月28日,大连市中院终审判决驳回上诉,维持原判。

  2019年6月27日,消费日报网刊发报道《辽宁大连:职能部门一纸作废公告 引发纠纷难解》,当地政府积极展开调查并成立了协调处理小组,经过“不懈”努力,2020年5月18日,大连保税区房屋登记交易中心正式送达《不予登记告知书》。

  马美华说:“当初,我们一度认为,公司支付了合理对价、善意取得且合法办理了产权证,如果侵占了业主利益,那也是‘冤有头,债有主’,区分完产权公司再和卖家算账。到了执行阶段,事件再次变得复杂。业主委员会诉求的‘建筑物区分所有权’在哪?谁有责任明确?职能部门大连保税区规划和土地房屋局像模像样地依照司法判决走了第一步——作废(法院判决是撤销),到了第二步重发过程,就以双方不配合为由(开发商确实不配合)把责任一推,拿出一副‘执行不下去了别怨我’的态度,‘你们走完法律途径商量好了,来我这确认’,于是,悲剧产生了,我们公司善意多买的部分没了不说,应该重新确认的部分也没了。即使我们提起诉讼,卖家会说合同早已履行完毕,职能部门会说我依法办事。”

  龙圆公司新聘法律顾问张律师告诉记者:“《不予登记告知书》(保房屋中心【2020】2号)中法条表述依据较多,没有明确具体到哪一款,‘现有申请材料不符合法定登记条件’的表述无法明确买卖双方责任。对此,5月21日,龙圆公司向大连保税区房屋登记交易中心发了征询函,至今无回应,为了捋清法律责任,6月12日,龙圆公司向大连保税区规划和土地房屋局申请公开关于涉事房屋的土地出让金缴纳、批准规划文件、合法按商品房销售及‘自用库’变更‘办公楼’等信息。”

  同时,张律师认为:“根据确认之诉法院生效判决,撤证和之后的重新作出行政行为是连贯行为,也是解决纠纷的应有之义,法院判决没有执行完毕。目前看,解决当下纠纷的根源在于开发商自己办证的前行为已经存在违法或者职能部门不作为。”

  张律师告诉记者,“‘建筑物区分所有权’在房屋初始登记时就该依法明确。根据《房屋登记办法》第三十一条,房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。而根据《房屋登记办法》第十九条和第二十条,房屋所有权初始登记时房屋登记机构应当实地查看,并将申请登记事项记载于房屋登记簿。如果当年大连保税区华青房地产开发有限公司依法申请,如果大连保税区房屋登记交易中心依法履职实地查看,两道“关口”有一道正常卡住,就不会有后来的法律诉讼。”

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